Analiza Wykonalności Inwestycji

Pierwsza faza, która pochłania najmniejsze nakłady inwestycyjne jest w istocie fazą najważniejszą. To wtedy zapada decyzja o skierowaniu własnych i obcych środków finansowych na realizację inwestycji. Jeżeli popełnimy w tej fazie jakiekolwiek błędy to dadzą one o sobie znać albo w fazie realizacji, albo w fazie eksploatacji, albo w obu w tych fazach. Oczywistym jest, że nigdy nie uda się przewidzieć przyszłości ze stu procentową dokładnością. Szczególnie dotyczy to fazy eksploatacji, gdzie prognozy nasze wychodzą na wiele lat do przodu. W przypadku inwestycji o krótkim cyklu realizacyjnym możemy z dużą dokładnością przewidzieć projekcję finansową, rzeczową i harmonogram realizacji. Zwykle faza realizacji najmniej odbiega od planu. W wielu przypadkach możemy tą fazę przewidzieć nawet z 90 % dokładnością.
Głównym czynnikiem wpływającym na zwiększenie prawdopodobieństwa naszych prognoz jest wiedza jaką dysponujemy na temat naszej inwestycji oraz możliwości korzystania ze sprawdzonych konsultantów i ekspertów.
W fazie przedrealizacyjnej podstawową rolę może odegrać biznes plan, między innymi może odwieść nas od podjęcia decyzji o realizacji inwestycji, która wydawała nam się na pozór inwestycją bardzo intratną i pewną.

W tym miejscu uprawnioną będzie dygresja, że inwestycje komercyjne mają swój czas. To od inwestora zależy, czy zdąży na czas ze swoja decyzją. Powielanie tzw "sprawdzonych" pomysłów nie zawsze przyniesie pożądany efekt. Przykładem takiej sytuacji może być rynek nieruchomości komercyjnych w Warszawie. Z roku na rok spada rentowność tego rodzaju inwestycji. W dalszym ciągu są jednak chętni. Jednak nadejdzie taki czas, że rynek nasyci się, ceny będą spadały i pojawi się alternatywna inwestycja.

Jeżeli inwestor będzie posługiwał się biznes planem to dokument ten może uchronić go od podjęcia decyzji o skierowaniu środków finansowych na inwestycję, która wyczerpała już swoje możliwości generowania satysfakcjonującego inwestora zysku. W fazie przedrealizacyjnej należy opracować budżet inwestycji. Jest to szczegółowy plan nakładów inwestycyjnych, który może być związany na przykład z nabyciem gruntu, opracowaniem dokumentacji budowlanej, realizacją i marketingiem inwestycji. Nakłady inwestycyjne wyszczególnione w budżecie inwestycji muszą co najmniej odpowiadać środkom finansowym, którymi dysponuje inwestor.

Środki finansowe inwestora stanowi kapitał własny i obcy.

Kapitał własny mogą stanowić:
• środki inwestora i współinwestorów,
• wpłaty przyszłych nabywców inwestycji,
• grunt pod budowę,
• świadczenie przez inwestora usług specjalistycznych,
• zakup materiałów na inwestycję,
• gotówka.

Faza Realizacji

Faza realizacyjna rozpoczyna się w momencie podjęcia ostatecznej decyzji o realizacji inwestycji. W fazie tej następuje fizyczne tworzenia nowej wartości materialnej ze środków finansowych, którymi dysponuje inwestor. Inwestor musi przez cały okres realizacji inwestycji dbać, aby była zachowana równowaga pomiędzy dostępnymi mu środkami finansowymi, a nakładami inwestycyjnymi, które są ponoszone na bieżąco. Realizacja inwestycji powinna odbywać się w oparciu o wcześniej przyjęty budżet inwestycji. Budżet inwestycji powinien być w fazie realizacji korygowany w przypadkach koniecznych. W trakcie realizacji inwestycji inwestor powinien na bieżąco analizować przepływy środków finansowych - oceniać źródła i wykorzystanie środków finansowych. Przepływy powinny być monitorowane w okresach miesięcznych i stanowić rozwiniecie budżetu inwestycji. Przepływy środków finansowych powinny obejmować środki finansowe dostępne oraz związane z nimi nakłady inwestycyjne, które należy ponieść w celu realizacji inwestycji. W przypadku, gdy inwestycja w części realizowana jest z kredytu plan przepływów powinien obejmować również spłatę rat kredytu i koszty finansowe z tym związane (przede wszystkim odsetki). Jeżeli w trakcie inwestycji zabraknie środków finansowych, to zwykle realizacja inwestycji jest wstrzymywana, aż do momentu, w którym inwestor będzie ponownie dysponował środkami finansowymi na kontynuację inwestycji.

Przepływy dla planowania finansowego w fazie realizacji inwestycji porównują rzeczywiste wielkości wpływów i dochodów w stosunku do zakładanych. Dzięki temu inwestor uzyskuje cenne narzędzie kontrolne bieżącej sytuacji w stosunku do planu z budżetu i może na tej podstawie dokonywać na bieżąco korekt. Sporządzenie planu przepływów finansowych dla fazy realizacji jest stosunkowo skomplikowane i wymaga tym więcej pracy im bardziej złożona jest inwestycja. W wielu przypadkach bardzo pożyteczne będzie sporządzenie planu przepływów finansowych w kilku wariantach np. pesymistycznym i optymistycznym. W przeważającej ilości przypadków najważniejszym dla fazy realizacyjnej jest utrzymanie całkowitego budżetu inwestycji w wartości planowanej. Jeżeli przekroczymy wartość budżetu inwestycji, a nie będzie to związane z uzyskaniem dodatkowych wartości, to możemy się spodziewać, że opłacalność inwestycji będzie mniejsza niż planowana, ponieważ nie należy oczekiwać (na jakiej podstawie mamy oczekiwać ?), że w fazie eksploatacji uzyskamy lepsze relacje pomiędzy kosztami, a sprzedażą.

Faza Eksploatacji

Po zakończeniu fazy realizacji oddajemy inwestycję do eksploatacji. Od tej pory inwestycja zostaje przyjęta na majątek trwały inwestora.

Dopiero w tej fazie mamy możliwość sprawdzenia, czy inwestycja przynosi oczekiwane efekty ekonomiczne. W okresie eksploatacji właściciel przygotowuje roczne zestawienia kosztów oraz przychodów związanych z eksploatowanym składnikiem majątkowym.
Dochody (sprzedaż) pomniejszone o koszty tworzą zysk operacyjny. Od tej kwoty po potraceniu kosztów finansowych i podatku dochodowego właściciel otrzyma zysk netto.

W fazie eksploatacji, szczególnie w początkowym okresie właściciel powinien monitorować realizację przyjętych w biznes planie założeń. Jeżeli wszystkie wskaźniki będą akceptowane  przez właściciela to oznacza to, że inwestycja przyniosła inwestorowi spodziewane efekty. Jeżeli odchylenia od założeń będą zagrażały opłacalności inwestycji właściciel powinien podjąć odpowiednie kroki.

Możliwości oddziaływania właściciela na majątek w fazie eksploatacji są stosunkowo szerokie. Sposoby te zależą jednak od wielu czynników, takich jak rodzaj inwestycji, sytuacja finansowa inwestora, ogólna sytuacja gospodarcza. Prawdopodobieństwo uzyskania efektów z inwestycji zgodnych z prognozą w dużym stopniu zależy od profesjonalnego przygotowania fazy przedinwestycyjnej.

Tak jak wszystko ma swój początek i koniec, tak również nadchodzi zawsze taki czas, że środek trwały wyczerpuje swoje zdolności eksploatacyjne użyteczne dla właściciela. W większości przypadków środek trwały jest już wtedy zamortyzowany. Właściciel likwiduje środek trwały fizycznie i ponosi przy tym dodatkowe koszty lub co ma miejsce w większości przypadków odzyskuje tzw część rezydualną (końcową) np. poprzez sprzedaż, dzięli czemu uzyskuje dodatkowe środki finansowe, które może przeznaczyć na nową inwestycję. Tak więc stare jest zawsze początkiem nowego.

copyrights © 1997 - P.U.H. W & W wszelkie prawa zastrzeżone.
Dodaj iBiznesPlan do ulubionych. Ustaw iBiznesPlan jako stronę startową. poczta elektroniczna: bp@and.pl